كيف يُبنى مؤشر YallaValue لأسعار العقارات في دبي

البيانات

صفقات البيع هي كل معاملة سكنية مسجّلة لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي على أنها بيع: على الخارطة والجاهز على السواء، شققًا وفللًا، بتاريخ التسجيل. تُستبعد الرهون والهبات والوحدات التجارية. والإيجارات هي كل عقد في إيجاري، جديدًا كان أو مجدَّدًا، بتاريخ بدايته. أرقام المدينة ككل (المؤشر، والشريط أعلى الصفحة، والسلسلة الشهرية، والصفحة الرئيسية) تُحسب من السجل كاملًا. أما جداول المناطق والمباني والأنواع فتُحسب من صفقات البيع والعقود المطابقة للمباني والوحدات التي تقوم عليها صفحات YallaValue، وهي معظم المدينة لا كلها، ولذلك يقلّ مجموعها عن مجموع المدينة. لا شيء مقدَّر. والمساحات هي المساحة المبنية المسجّلة لدى الدائرة بالقدم المربعة.

يعلّم مسار معالجة البيانات عددًا قليلًا من السجلات على أنها قيم شاذة (سعر مسجَّل واضح أنه ليس سعر سوق). تدخل هذه السجلات في المجاميع ولا تؤثر في أي وسيط.

المؤشر

مؤشر YallaValue لأسعار العقارات في دبي مؤشر وسيط طبقي لصفقات إعادة البيع. في كل شهر تُجمع صفقات إعادة البيع المسجّلة لدى الدائرة بحسب المجمّع، وشقة أو فيلا، وعلى الخارطة أو جاهز، وعدد غرف النوم. ولكل مجموعة يقارَن وسيط سعر القدم المربعة في الشهر بوسيط المجموعة نفسها قبل شهر. ثم تُجمع هذه التغيّرات في تغيّر شهري واحد، لكل مجموعة وزن يساوي حصتها من مبيعات السنوات الثلاث السابقة، وتُربط التغيّرات الشهرية في سلسلة هي المؤشر. شهر تكثر فيه فلل النخلة لا يرفعه، وشهر هادئ في الشريحة المتوسطة لا يخفضه: كل مجموعة تقارَن بنفسها فقط، فيتبع المؤشر ما يعاد بيع المنازل به لا تشكيلة ما صادف بيعه. والمجموعة التي تقلّ صفقاتها في شهر عن أن تعطي وسيطًا تُضم إلى مجموعتها الأوسع، مع تعديل الأسعار بحسب عدد غرف النوم، بدل تخمينها.

صفقات إعادة البيع فقط. التسجيل الأول للمنزل، من مطوّره، مستبعد: فقد سجّلت الدائرة سنوات منها بسعر العقد المتفق عليه عند إطلاق المشروع، وكثيرًا ما يكون ذلك قبل وقت طويل، فلا تقول شيئًا عن السوق في شهر تسجيلها. وللسبب نفسه تبدأ السلسلة من يناير 2009؛ فالسنة الأولى من السجل يغلب عليها ذلك التراكم ولا يمكن تأريخها. يناير 2013 = 100. والسلسلة المنشورة تأخذ مجموعات كل شهر على نافذة من ثلاثة أشهر، كي لا يُقرأ تذبذب شهر قليل الصفقات على أنه حركة في السوق؛ ونحتفظ بسلسلة الشهر الواحد أيضًا. يُعاد حساب الأشهر الثلاثة الأخيرة كل يوم مع وصول التسجيلات المتأخرة؛ أما الأشهر الأسبق فلا تتغيّر.

يُبنى مؤشر الإيجارات بالطريقة نفسها من عقود إيجاري، مع العقود الجديدة والمجدَّدة مكان على الخارطة والجاهز، ابتداءً من يناير 2013، شهر أساسه. والمؤشر هو الرقم نفسه أينما ظهر في هذا الموقع: هنا، وفي الصفحة الرئيسية، وفي كل إصدار.

هو مؤشر لإعادة البيع، لا وسيط لكل ما بيع. أسعار القدم المربعة في صفحة السوق، بحسب المنطقة والمبنى والنوع، أوساط لكل صفقات البيع المسجّلة، ولن تتحرّك معه خطوة بخطوة من شهر إلى شهر: هي تقول ما الذي بيع وبكم، والمؤشر يقول كيف تحرّك سعر المنازل المتماثلة.

كل ما عدا ذلك

كل رقم آخر وسيط بسيط أو عدد خلال نافذة زمنية. شريط المدينة والمناطق والأنواع تستخدم آخر 12 شهرًا، والاثني عشر شهرًا التي سبقتها، والاثني عشر شهرًا المنتهية قبل خمس سنوات. والمباني تستخدم كذلك آخر ثلاثة أشهر مقابل الثلاثة التي سبقتها. ورسما القدم المربعة يعرضان وسيط الأشهر الثلاثة المنتهية بكل شهر، لأن تشكيلة مشاريع شهر واحد تحرّك الوسيط الشهري كثيرًا. تبدأ أوساط إيجارات المدينة من يناير 2011، وهو أول شهر يضم إيجاري منه ألف عقد على الأقل في كل شهر؛ والعقود القليلة المسجّلة قبله تُحصى ولا تؤثر في أي وسيط. ولا يُذكر تغيّر إلا إذا ضمّت كل من النافذتين عشرة سجلات على الأقل؛ ولا يظهر مبنى بين الأكثر تحرّكًا إلا على هذا الأساس، وما عداه يُترك دون تقدير. والعائد الإجمالي هو وسيط الإيجار للقدم المربعة مقسومًا على وسيط سعر البيع للقدم المربعة في المنطقة نفسها أو المبنى نفسه أو النوع نفسه، قبل رسوم الخدمات.

الإصدارات والتعديلات

يغطي الإصدار شهرًا ميلاديًا ويُنشر في الثالث من الشهر التالي. يُعاد حساب المبيعات والإيجارات والجداول في كل مرة، فتقع الصفقة المسجّلة متأخرة في الشهر الذي تنتمي إليه؛ أما المؤشر فيؤخذ كما نشره مسار المعالجة، مع تعديل أشهره الثلاثة الأخيرة بحسب التسجيلات المتأخرة. تعرض صفحة السوق آخر تعديل على المؤشر؛ والسجل كاملًا في الأسفل. أُعيد أساس السلسلة إلى يناير 2013 = 100 ووُضعت على الطريقة المذكورة أعلاه في نوفمبر 2026؛ والإصدارات السابقة لذلك ذكرت المؤشر الأسبق (يناير 2008 = 100). الإصدارات المنشورة محفوظة ويمكن تنزيلها بحسب الشهر.

الملفات

ثلاثة ملفات بصيغة CSV أو JSON، متاحة للاستخدام مجانًا مع ذكر YallaValue ورابط إلى yallavalue.com/ar/dubai (CC BY 4.0). الكسور كسور (0.118 تعني 11.8%)؛ والمبالغ بالدرهم؛ والخانة الفارغة تعني أن الرقم غير مذكور لذلك الصف.

يمكن جلب كل ملف عبر رابطه بالمعايير نفسها التي تستخدمها الصفحة: https://api-dev.yallavalue.com/api/v1/market/index.csv مع from وto (بصيغة YYYY-MM) وrows (بإحدى القيم monthly أو quarterly أو yearly) وkind؛ ثم https://api-dev.yallavalue.com/api/v1/market/areas.csv وhttps://api-dev.yallavalue.com/api/v1/market/buildings.csv مع release (بصيغة YYYY-MM) وkind.

الاستشهاد بالأرقام

استشهد بالإصدار لا بالصفحة: «مؤشر YallaValue لأسعار العقارات في دبي، إصدار أكتوبر 2026. yallavalue.com/ar/dubai». ولرقم لا تعرضه صفحة السوق، كمبنى بعينه أو فترة مخصصة، راسلنا على [email protected].